Іпотека

Іпотекою, згідно із Законом України «Про іпотеку», визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим  майном,  що залишається у володінні і користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має право в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому вищезазначеним законом.

Відповідно до статті 3 цього ж закону  іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної  реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Посвідчення договору іпотеки (застави)

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та  іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторонами договору застави (заставодавцем і заставодержателем) можуть бути фізичні, юридичні особи та держава.

Заставодавцем при заставі майна може бути його власник (сам боржник чи третя особа - майновий поручитель), який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник в установленому порядку передав майно і право застави на це майно.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

При посвідченні договору застави/іпотечного договору нотаріус встановлює, чи належить предмет застави до майна, яке може передаватися в забезпечення виконання зобов’язання.

Вимоги до предмету іпотеки встановлені статтею 5 Закону України «Про іпотеку». Так, 
предметом іпотеки можуть  бути  один  або  декілька  об'єктів нерухомого майна за таких умов:      

  • нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності або  на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
  • нерухоме майно  може  бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
  • нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом  порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності;
  • предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного  будівництва,  майнові  права на нього, інше нерухоме майно, яке  стане  власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору,  за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на  набуте  ним  у  власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження  такого  нерухомого  майна  іпотекою  підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто  є  власником  такого  майна  на час укладення іпотечного договору;
  • частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки  лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка  не  може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без  реєстрації  права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;
  • об'єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності;
  • предметом іпотечного договору можуть бути права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);
  • предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна.


Оцінка майна, яке передається в іпотеку проводиться у випадках, встановлених законодавчими актами України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін.
Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Особливості  передачі в іпотеку будівель та земельних ділянок

Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на   земельній   ділянці,   яка  належить  іпотекодавцю  на  праві власності,  така  будівля  (споруда)  підлягає  передачі в іпотеку разом  із  земельною  ділянкою,  на якій вона розташована. Якщо ця земельна   ділянка   належить   іншій   особі   та  була  передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі  (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав  іпотекодавець  за  правочином,  яким встановлено умови оренди цієї  земельної  ділянки  (користування  нею).  
Якщо ж в іпотеку  передається  земельна  ділянка, на якій розташовані  будівлі(споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення   на  передану  в  іпотеку  земельну  ділянку,  на  якій розташовані    будівлі   (споруди),   що   належать   іншій,   ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати  власнику  будівлі  (споруди)  такі  ж  умови  користування земельною  ділянкою, які мав іпотекодавець. 
Об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від  того,  хто  є  власником  об'єкта  незавершеного будівництва.

Накладання заборони відчуження нерухомого майна

Згідно із частиною 2 глави 15 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусом накладаэться заборону відчуження при посвідченні договору застави (іпотеки) житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, майнових прав на нерухоме майно, а також транспортного засобу, що підлягає державній реєстрації, або при посвідченні договору про внесення змін щодо предмета застави (іпотеки), якщо це передбачено договором. Відповідно до положень цієї ж глави нотаріус, який накладав заборону, знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення кредитора:

  • про погашення позики;
  • про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки);
  • про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки.


Державна реєстрація іпотеки

Відповідно до статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження  нерухомого майна  іпотекою  підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно із пунктом 2 частини 1 статті 4 якого іпотека серед інших речових прав підлягає обов’язковій державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також, варто зазначити, що вчинення правочинів щодо передання майна в іпотеку вчиняюється за умови, якщо право власності чи інше речове  право  на таке майно зареєстровано згідно з вимогами вищезазначеного закону.